주택 임대차계약 신고 대상과 30일 기한 (2026년 기준)

전세나 월세 계약서를 쓴 뒤 신고 대상인지 판단할 때는 주택의 소재지, 보증금과 월세, 신규·갱신 여부를 함께 봐야 해요. 보증금 기준만 보거나 입주일부터 30일이라고 생각하면 신고 시기를 놓칠 수 있어요.

아래 내용은 2026년 8월 4일 현행 법령과 국토교통부 부동산거래관리시스템 안내 기준이에요.

신고 대상이 되는 계약

부동산거래신고법 제6조의2는 정해진 금액을 초과하는 주택 임대차계약을 체결하면 계약일부터 30일 이내에 신고하도록 정해요. 같은 법 시행령 제4조의3에 따른 금액 기준은 다음과 같아요.

두 금액 중 하나만 기준을 초과해도 신고 대상이에요. 반대로 보증금이 정확히 6,000만 원이고 월세가 정확히 30만 원이라면 ‘초과’하지 않으므로 이 금액 기준에는 해당하지 않아요.

신규계약뿐 아니라 보증금이나 월세가 달라진 갱신계약도 신고해야 해요. 보증금과 월세의 증감 없이 기간만 연장한 갱신계약은 신고 대상에서 제외돼요.

신고 대상 주택은 건축물대장의 명칭만으로 판단하지 않아요. 국토교통부 공식 안내는 아파트, 단독·다가구, 연립·다세대, 주거용 오피스텔, 기숙사와 고시원뿐 아니라 실제 주거 목적으로 임대한 공장이나 근린생활시설도 주택임대차보호법상 주택에 해당할 수 있다고 안내해요. 용도가 불명확하다면 목적물 소재지 주민센터에 계약서와 실제 이용 형태를 제시해 확인하세요.

신고 제도가 적용되는 지역

부동산거래신고법 시행령 제4조의3은 신고 지역을 특별자치시·특별자치도·시·자치구와 광역시 및 경기도 관할 군으로 정해요. 실무상 다음 지역의 대상 계약을 신고한다고 이해하면 돼요.

• 서울특별시, 인천광역시와 경기도 전역
• 부산·대구·광주·대전·울산광역시의 자치구와 군
• 세종특별자치시와 제주특별자치도
• 그 밖의 도에 속한 시

경기도를 제외한 도 지역의 군은 시행령상 신고 지역에서 빠져요. 예를 들어 같은 금액의 계약이라도 시에 있는 주택과 도 소속 군에 있는 주택의 신고 여부가 달라질 수 있어요. 행정구역 개편이 있었거나 소재지가 경계에 있다면 계약서의 법정동 주소로 관할 신고관청에 확인하세요.

30일은 계약 체결일부터 계산

부동산거래신고법 제6조의2에 따른 신고 기한의 출발점은 입주일, 잔금일이나 전입신고일이 아니라 임대차계약 체결일이에요. 계약서에 서명·날인해 계약이 성립한 날부터 30일 이내에 신고해야 해요. 입주가 몇 달 뒤여도 신고 기한이 입주일까지 미뤄지지 않아요.

임대인과 임차인이 공동으로 신고할 의무를 져요. 공인중개사가 계약을 중개했다는 이유만으로 당사자의 신고 의무가 자동으로 없어지는 것은 아니에요. 위임받은 사람이 대신 신고할 수 있고, 계약서를 첨부하면 임대인이나 임차인 중 한쪽이 온라인 또는 방문 신고를 진행할 수 있어요. 상대방이 신고를 거부하는 경우에는 법령이 정한 서류를 갖춰 단독 신고를 요청할 수 있어요.

신고를 한쪽에 맡기기로 했다면 접수 여부를 말로만 확인하지 말고 신고필증이나 시스템의 처리 상태를 양쪽이 확인하는 편이 안전해요.

온라인과 방문 신고 방법

방문 신고는 임차인의 현재 주소지가 아니라 임대차 목적물 소재지 관할 주민센터에서 해요. 온라인에서는 국토교통부 부동산거래관리시스템에 접속해 목적물 소재지 시·군·구를 선택하고 신고서를 작성할 수 있어요.

부동산거래신고법 시행규칙 제6조의2에 따라 신고할 때는 다음 내용을 계약서와 맞춰 입력해요.

• 임대인과 임차인의 인적사항
• 주택 소재지, 종류와 임대 면적
• 보증금과 월세
• 계약 체결일과 계약기간
• 갱신계약이면 계약갱신요구권 행사 여부
• 중개계약이면 개업공인중개사 정보

계약서를 첨부해 임대차 신고 접수가 완료되면 신고필증을 받을 수 있어요. 부동산거래신고법 제6조의5는 계약서가 제출된 신고의 접수가 완료된 때 확정일자를 부여한 것으로 보도록 정해요. 계약서를 제출하지 않은 신고까지 같은 효과가 생긴다고 단정하면 안 돼요.

같은 조문은 임차인이 전입신고를 하면 임대차 신고를 한 것으로 보는 연계 규정도 두고 있어요. 다만 전입신고 과정에서 임대차계약서 등 필요한 자료가 빠졌거나 처리 결과가 확인되지 않는 경우가 있으므로, 전입신고를 마친 뒤 임대차 신고와 확정일자 상태가 실제로 등록됐는지 확인하세요.

변경과 해제도 30일 안에 신고

부동산거래신고법 제6조의3에 따라 이미 신고한 계약의 보증금이나 월세가 바뀌면 변경이 확정된 날부터 30일 이내에 변경 신고를 해야 해요. 계약이 합의해제되는 등 해제가 확정된 경우에도 30일 이내에 해제 신고를 해야 해요.

단순히 계약기간이 끝난 것은 계약 해제와 같지 않아요. 어느 신고 유형을 선택해야 하는지 모호하면 변경계약서나 해제합의서를 가지고 관할 주민센터에 확인하세요. 상대방이 변경 또는 해제 신고를 거부하면 단독신고사유서와 변경·해제를 증명하는 서류가 필요할 수 있어요.

신고 지연과 거짓 신고의 과태료

국토교통부 부동산거래관리시스템은 신고 의무를 이행하지 않거나 늦게 신고하면 위반 기간과 계약 금액에 따라 2만 원부터 30만 원 이하의 과태료가 부과될 수 있다고 안내해요. 거짓으로 신고한 경우에는 100만 원 이하의 과태료 대상이 될 수 있어요.

2021년 6월부터 이어진 과태료 계도기간은 2025년 5월 31일에 끝났어요. 따라서 2026년에 체결하는 신고 대상 계약은 계도기간을 이유로 미뤄서는 안 돼요. 기한을 이미 넘겼다면 계약일을 바꾸거나 금액을 다르게 적지 말고 실제 계약서로 신고관청에 지연 신고 방법과 과태료를 확인하세요.

계약서를 작성한 날에는 목적물 소재지와 보증금·월세가 기준을 넘는지 먼저 확인하세요. 신고 대상이면 30일을 기다리지 말고 계약서를 첨부해 신고한 뒤 신고필증, 확정일자와 전입신고 처리 결과를 각각 보관하면 돼요. 보증금 지급 전에는 등기부등본 갑구와 을구에서 확인할 항목도 따로 점검하세요.