등기부등본 갑구와 을구에서 확인할 항목

부동산 계약 전에 등기부등본을 받았다면 갑구의 마지막 이름과 을구의 근저당권 금액만 보는 것으로는 부족해요. 먼저 계약할 주소와 등기기록이 같은지 확인하고, 말소되지 않은 소유권 제한과 담보권을 접수 순서까지 이어서 봐야 해요.

흔히 등기부등본이라고 부르는 서류의 법령상 명칭은 등기사항증명서예요. 아래 내용은 2026년 8월 4일 현행 부동산등기법과 법제처·법원 공식 자료를 기준으로 정리했어요.

표제부에서 목적물을 먼저 대조

찾기쉬운 생활법령정보의 주택임대차 안내에 따르면 등기기록은 표제부, 갑구와 을구로 구성돼요. 표제부는 권리자가 아니라 부동산 자체를 특정하는 부분이에요.

토지 표제부에서는 소재지번, 지목과 면적을 확인해요. 건물 표제부에서는 소재지번과 건물번호, 구조, 용도와 면적을 봐요. 아파트·연립·다세대 같은 집합건물은 건물 명칭과 동·호수, 전유부분의 면적이 계약서와 일치하는지 확인해야 해요.

현관에 붙은 호수와 등기된 호수가 다르거나 도로명주소만 보고 다른 지번의 증명서를 발급한 경우에는 갑구와 을구를 정확히 읽어도 다른 부동산을 확인한 셈이 돼요. 계약서, 건축물대장과 등기사항증명서의 지번·동·호수를 먼저 나란히 놓고 비교하세요.

단독주택은 토지와 건물이 별도의 등기기록을 가질 수 있어요. 이때는 토지와 건물 증명서를 각각 발급해 표제부와 소유자를 함께 확인해야 해요.

갑구에서 소유자와 소유권 제한 확인

법제처 주택임대차 안내에 따르면 갑구에는 소유권 보존과 이전 등 소유권에 관한 사항이 기록돼요. 가등기, 압류·가압류, 처분금지가처분과 경매개시결정처럼 소유권 행사나 처분에 영향을 줄 수 있는 등기도 갑구에서 확인해요.

먼저 말소되지 않은 최근 소유권 등기의 권리자 및 기타사항을 보고 계약 상대방의 신분증과 대조해요. 공동소유라면 소유자별 지분과 계약에 참여하는 사람을 모두 확인해야 해요. 대리인이 계약한다면 소유자의 위임장과 인감증명서 등 실제 대리권을 확인해야 해요.

갑구에서는 다음 등기가 남아 있는지 살펴봐요.

• 가등기는 장래 본등기의 순위를 보전하려는 등기이므로 현재 소유자 이름만 보고 지나치면 안 돼요.
• 압류와 가압류는 채권자가 강제집행을 준비하거나 재산을 보전하는 상황과 관련돼요.
• 처분금지가처분은 소유권 이전이나 처분의 효력을 둘러싼 분쟁 가능성을 보여 줘요.
• 경매개시결정은 해당 부동산에 경매 절차가 시작됐다는 뜻이에요.

이러한 등기가 있다고 모든 계약의 법적 효력이 똑같이 결정되는 것은 아니에요. 원인, 접수 순서와 말소 여부에 따라 영향이 달라지므로 계약금이나 잔금을 지급하기 전에 등기 원인을 확인하고 법률 전문가나 보증기관에 검토를 요청하는 편이 안전해요.

을구에서 담보권과 이용권 확인

법제처 주택임대차 안내에 따르면 을구에는 소유권 이외의 권리가 기록돼요. 대표적으로 저당권·근저당권, 전세권, 지상권과 등기된 임차권이 있고, 각 권리의 설정·변경·이전·말소도 함께 표시돼요.

근저당권이 있다면 다음 항목을 한 줄씩 확인해요.

1. 순위번호와 접수번호를 확인해요.
2. 근저당권자와 채무자가 누구인지 확인해요.
3. 채권최고액이 얼마인지 확인해요.
4. 공동담보 목록이 붙어 있는지 확인해요.
5. 뒤에 변경·이전 또는 말소 등기가 이어지는지 확인해요.

채권최고액은 현재 남은 대출원금과 같은 숫자가 아니에요. 민법 제357조는 근저당을 담보할 채무의 최고액만 정하고 채무 확정을 장래에 남겨 두는 저당권으로 규정해요. 등기사항증명서만으로 실제 대출잔액을 확정할 수 없으므로 소유자가 제시한 금융기관 잔액 자료와 말소 조건을 별도로 확인해야 해요.

전세권이나 임차권이 등기돼 있다면 권리자, 금액, 범위와 존속기간을 살펴봐요. 지상권과 지역권은 토지 이용을 제한할 수 있으므로 주택의 토지 등기기록에 있는지도 확인해요. 을구에 기록사항 없음이라고 표시됐더라도 갑구의 소유권 제한이나 등기되지 않은 점유·임대차관계까지 없다는 뜻은 아니에요.

순위번호와 접수번호를 읽는 방법

같은 부동산의 여러 권리는 기록된 순서가 중요해요. 부동산등기법 제4조는 법률에 다른 규정이 없으면 등기한 순서에 따라 권리의 순위를 정해요.

• 같은 갑구 안 또는 같은 을구 안의 등기끼리는 순위번호를 비교해요.
• 갑구와 을구처럼 서로 다른 구의 등기끼리는 접수번호를 비교해요.
• 부기등기는 연결된 주등기의 순위를 따르므로 들여쓰기나 부기 표시를 함께 봐야 해요.

접수일만 같다고 같은 순위라고 단정하면 안 돼요. 같은 날짜에도 접수번호가 다를 수 있어요. 임차인의 대항력·확정일자와 조세채권 등은 등기사항증명서의 숫자만 나열해서 순위를 확정하기 어려운 경우가 있으므로, 보증금 회수 가능성을 판단할 때는 계약일과 전입 예정일, 확정일자, 선순위 임차보증금도 함께 검토해야 해요.

말소된 등기와 현재 효력 구분

등기사항전부증명서를 말소사항 포함으로 발급하면 과거에 설정됐다가 말소된 권리도 볼 수 있어요. 과거 이력은 소유권 변동과 담보 설정 흐름을 파악하는 데 도움이 되지만, 말소 표시가 있는 채권최고액을 현재 담보액에 그대로 더하면 안 돼요.

한 줄에 취소선이나 말소 표시가 있다고 그 줄만 보고 끝내지 말고, 뒤에 붙은 말소등기의 대상 순위와 접수 정보를 대조하세요. 반대로 대출을 모두 갚았다는 설명을 들었더라도 근저당권 말소등기가 아직 접수되지 않았다면 증명서에는 권리가 남아 있어요. 잔금으로 근저당권을 갚아 말소하기로 했다면 지급 순서, 금융기관 상환과 말소 접수 확인 방법을 계약서에 구체적으로 정해야 해요.

계약 전 확인 순서

대한민국 법원전시관의 등기사항증명서 예시를 함께 보면 표제부, 갑구와 을구의 실제 배열을 익힐 수 있어요. 실제 계약에서는 예시보다 권리관계가 복잡할 수 있으므로 다음 순서로 확인해요.

1. 대법원 인터넷등기소에서 정확한 지번과 동·호수의 등기사항전부증명서를 발급해요.
2. 표제부를 계약서와 건축물대장에 대조해 목적물이 같은지 확인해요.
3. 갑구의 현재 소유자, 지분과 가등기·압류·가압류·가처분·경매 여부를 확인해요.
4. 을구의 근저당권·전세권·임차권·지상권과 변경·말소 내역을 확인해요.
5. 순위번호와 접수번호를 비교하고 실제 대출잔액과 선순위 임대차관계 자료를 별도로 받아요.
6. 계약 직전과 잔금 지급 직전에 새 증명서를 다시 발급해 그 사이 추가된 등기가 없는지 확인해요.

등기사항증명서는 발급 시점의 등기기록을 보여 주지만 현장 점유관계, 모든 임대차계약과 실제 대출잔액을 전부 보여 주지는 않아요. 소유자 설명과 등기기록이 다르거나 신탁등기, 공동담보, 가등기·가처분·경매가 보이면 계약을 서두르지 말고 원인 서류와 보증 가입 가능 여부부터 확인하세요. HF 전세자금보증을 이용한다면 HF 전세지킴보증 가입 조건과 신청 시기도 이어서 확인할 수 있어요.